Un propriétaire souhaite récupérer son appartement à l’échéance du bail, mais le locataire a 67 ans et des revenus modestes. Le congé envoyé six mois avant la fin du contrat peut-il tenir sans proposition de relogement ? En 2026, la réponse dépend toujours de deux critères cumulatifs posés par l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, et aucune réforme récente n’a changé la donne.
Congé locataire de plus de 65 ans : le verrou des conditions cumulatives
On lit souvent que tout locataire de plus de 65 ans est automatiquement protégé. La réalité est plus nuancée. La protection ne se déclenche que si deux conditions sont réunies en même temps.
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Première condition : le locataire (ou une personne à sa charge vivant habituellement dans le logement) doit avoir plus de 65 ans à la date d’échéance du bail. Deuxième condition : ses ressources annuelles doivent être inférieures aux plafonds PLUS (prêt locatif à usage social), fixés chaque année par arrêté et variables selon la zone géographique et la composition du foyer.
Si l’une de ces deux conditions manque, le bailleur peut donner congé normalement, sans obligation de relogement, que ce soit pour vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux. Un locataire de 68 ans dont les revenus dépassent le plafond ne bénéficie d’aucune protection spécifique liée à l’âge.
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Bailleur lui-même âgé ou modeste : l’exception qui débloque le congé
Même quand le locataire coche les deux cases (âge et ressources), le propriétaire n’est pas toujours bloqué. La loi prévoit une exception symétrique : si le bailleur a lui-même plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds PLUS, l’obligation de relogement ne s’applique pas.
Concrètement, un propriétaire retraité de 70 ans qui souhaite reprendre son logement pour y habiter n’a pas à proposer de solution de relogement à son locataire protégé. Cette disposition vise à éviter une situation absurde où un bailleur aux revenus modestes serait contraint de financer le relogement d’un locataire dans une situation comparable à la sienne.
On constate sur le terrain que cette exception est sous-utilisée. Beaucoup de bailleurs retraités ignorent qu’elle existe et renoncent à envoyer un congé, alors qu’ils pourraient parfaitement le faire dans les formes légales.
Ressources du locataire protégé : ce que la Cour de cassation a précisé en 2024
Un point technique qui change la pratique : en octobre 2024, la Cour de cassation a précisé la manière dont les ressources du locataire protégé doivent être vérifiées. Ce sont les douze derniers mois précédant le congé qui comptent. Un simple avis d’imposition ancien ne suffit pas à établir que le locataire remplit la condition de ressources.
Pour le bailleur qui prépare un congé, cette décision a une conséquence directe : il faut vérifier les ressources actuelles du locataire, pas celles de l’année précédente. Si les revenus du locataire ont augmenté (reprise d’activité, pension de réversion, héritage), la protection peut tomber.
En pratique, le bailleur n’a pas accès au relevé fiscal de son locataire. Les retours varient sur ce point, mais la charge de la preuve peut peser sur le locataire qui invoque la protection devant un tribunal. Un congé bien motivé, envoyé dans les formes, oblige le locataire à démontrer qu’il remplit les conditions.
Obligation de relogement : ce que le bailleur doit proposer concrètement
Quand la protection s’applique (locataire de plus de 65 ans, ressources sous plafond, bailleur non protégé lui-même), le congé n’est pas nul en soi. Le propriétaire peut toujours le délivrer, mais il doit impérativement l’accompagner d’une offre de relogement. Cette offre doit répondre à des critères précis :
- Le logement proposé doit correspondre aux besoins du locataire (surface, accessibilité, composition du foyer)
- Il doit se situer à proximité géographique du logement actuel, dans un périmètre raisonnable
- Le loyer proposé doit être compatible avec les ressources du locataire, sans créer un surcoût disproportionné
Un congé délivré sans cette offre, ou avec une offre manifestement inadaptée (logement trop petit, trop éloigné, loyer excessif), sera considéré comme nul. Le bail se renouvelle alors automatiquement.
Quel calendrier pour l’offre de relogement ?
La jurisprudence de l’ANIL rappelle que l’offre doit être formulée dans le congé lui-même ou à tout le moins avant l’expiration du bail. Attendre le dernier moment pour chercher un logement de substitution est risqué. Si le locataire refuse une offre raisonnable, le bailleur peut saisir le tribunal, mais la procédure reste longue.
Congé pour vente avec locataire protégé : le droit de préemption subsiste
En cas de congé pour vente, le locataire protégé conserve son droit de préemption. Le bailleur doit lui notifier le prix et les conditions de la vente. Si le locataire ne souhaite pas acheter et que la protection s’applique, le congé reste bloqué sans offre de relogement valable.
Certains bailleurs tentent de contourner la difficulté en vendant le logement occupé, c’est-à-dire avec le locataire en place. Le prix de vente est alors inférieur, mais cette option évite le conflit juridique. L’acquéreur reprend le bail en cours et ne pourra lui-même donner congé qu’à la prochaine échéance, dans les mêmes conditions légales.
Loi de 1989 et protections en 2026 : aucun changement en vue
Le cadre légal applicable en 2026 reste celui de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR de 2014 et la loi Macron. Aucune réforme n’a été adoptée pour modifier les seuils d’âge, les plafonds de ressources ou les modalités de l’obligation de relogement.
Les plafonds PLUS sont révisés chaque année par arrêté ministériel. Pour vérifier si un locataire est protégé en 2026, on se réfère donc aux montants publiés pour l’année en cours, en fonction de la zone géographique (Paris, Île-de-France, grandes agglomérations, reste du territoire) et du nombre de personnes au foyer.
- Zone Paris et communes limitrophes : plafonds les plus élevés
- Reste de l’Île-de-France et grandes métropoles : plafonds intermédiaires
- Reste du territoire : plafonds les plus bas
Donner congé à un locataire de plus de 65 ans sans relogement est donc possible en 2026, à condition que ce locataire dépasse les plafonds de ressources ou que le bailleur soit lui-même protégé par son âge ou ses revenus. Dans tous les autres cas, le congé sans offre de relogement adaptée sera nul, et le bail se renouvellera de plein droit.
